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当前房地产案件审判中的热点难点问题
来源:时间:2014年07月24日点击:2522次分享:

作者:赫少华  律师

问题:一房数卖的处理

    在审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。

    恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的,登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。

    对于买卖合同的成立时间,应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

    问题:未经共有人同意处分共有物问题

    出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的,如果买受人是善意的,且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续,可以依据物权法第106条第1款的规定处理;如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价是合理的,其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

    问题:因限贷、限购房地产调控政策影响合同不能履行房屋买卖合同纠纷的处理

    房屋买卖合同约定以按揭方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对其请求可予支持。

    房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买卖人请求解除合同,并要求出卖人返还所收收的购房款或定金的,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。

    问题:物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定

    物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不应予以支持,受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的,可予以支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的,应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

    问题:违法建筑相关纠纷的处理

    目前审判实务中的主流观点:

    对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理,按照城乡规划法等法律、行政法规的规定,属于国家有关行政机关的职权范围,应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,人民法院不应受理;已经受理的,应驳回起诉。

    违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的,属于民事案件受案范围,应按照《侵权责任法》有关物件损害责任的相关规定处理。---《最高人民法院司法观点集成-民商事卷续》 

                                                                                                                                                                       本文修订于20131030